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新築建物の持ち分の決め方!専業主婦は頭金で共有名義にできる?

住宅ローン
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こんにちは、実は銀行員のひとてんです。

過去のローンの受付・審査の件数は1,000件以上!住宅ローンアドバイザーの私が、子育てママが住宅ローンで悩みやすい問題を取り上げていきます。

息子氏
新しいおうちはパパの家?
ひとてん
持ち分の決め方は悩む人が多いよ
この記事では
不動産の持ち分の決め方をお教えします
物件に妻の持ち分を入れた方が良いのか解説します
共有名義に必要な連帯保証人の条件をお伝えします

土地や家に名義を入れるメリットを知りたいママにおすすめの記事です。

不動産の持ち分って何?

まずは、不動産の持ち分について説明します。

ひとてん
持ち分とは、土地や家の権利をどれだけ持っているか示す割合です

不動産の登記(登記簿謄本)に記されているもので、「パパの部屋は1部屋あるから10%」というものではありません。

登記が『夫:2分の1、妻:2分の1 』となっている場合は、それぞれが半分ずつ権利を持っているということになります。

不動産の持ち分はいつ決める?

住宅ローンを申込む前

土地や家に持ち分(名義)が入ると、住宅ローンを借りるときに、連帯債務者・連帯保証人・物上保証人のどれかにならなければいけません。

パパの単独名義で審査が通っていても、途中でママの持ち分も入れて共有名義にしようと思うと、審査がやり直しになる可能性が高いです。

そのため、ママの持ち分の有無はローンを申込む前に決めておくとスムーズです。

売買契約をする前

ローンの申込みの前に家を買う契約をする場合は、売買契約の前に決めておくと安心

契約の際に決まっていなければ、パパ1人が契約するのか、ママも一緒にするのかという問題が出てきます。

不動産の持ち分はどのように決める?

ひとてん
持ち分の決め方として一般的なのは、お金を出した割合です

パパが3,000万円で買った家が、ママのものになっているとおかしいですよね。

ローンを組んでも同じこと。パパがローンを組んで手に入れた家は、パパの単独名義になるのが普通です。

もし、パパとママが共働きで一緒にローンを返す場合や、ママも自己資金を出す場合は夫婦二人の共有名義になり、ママも持ち分を持つことができます。

持ち分を入れるメリットとデメリット

パパの家に家族が仲良く住み続ける場合は、パパ単独の名義で全く問題はありません。

共有名義にしておいた方がよかったと、ママが後悔するのは万が一のときのお話。

家を買うわくわくするときにマイナスの話は心苦しいのですが、ママを守るためにお伝えします。

持ち分のメリット

万が一、家庭内不和でパパが家を出て行ってしまい、子供とママが残った場合。

ひとてん
共有名義ならば、不動産の売買契約書にはパパとママ両方のサインや意思確認が必要です

単独名義であれば、パパが1人で土地や家を売却することができます。

「この家が突然売られたらどうしよう」っという不安に怯えるママも、悲しいことに一定数いるのです。

別れ話だけでなく「この家、弟に譲るよ」のような、ママからすると理解不能な行動も持ち分があれば阻止できます。

持ち分のメリット

自分の意思なしに、土地や家が売買・譲渡されない

持ち分のデメリット

持ち分のデメリットは、メリットの真逆です。

自分の意思なしに、不動産が売却・譲渡できないので、パパにお任せしておくことができません。

家庭内不和でママが子供を連れて家を出る場合は、手続きをするまでママの名義も家に残り続けます。

また、後ほど説明する住宅ローンの保証人にならなければいけないこともデメリットです。

専業主婦やパートが持ち分を持つには?

ママが持ち分を持つためには、次の2つの要件が必要です。

土地や家の購入に自己資金を出す

ママが専業主婦やパートの場合、持ち分を持ちたいと思ってもローンを組むことが難しいです。

ひとてん
自己資金を出せば持ち分が持てます

とはいえ、家のお金は旦那さんが管理していて、自分はお小遣いをもらっているというママもいますよね。

そんなときは、2人の貯金から自己資金を出しましょう。

結婚後の貯金は2人の財産としてみなされるので、ママも持ち分を持つことができます。

パパとママの持ち分の例
  • 住宅ローン:2,820万円(パパ)
  • 自己資金:180万円(2人の貯金)

3,000万円の物件のうち、ママの自己資金は90万円

ママは3/100の持ち分を持つことができる

そんなちょっとでいいの?っと思うかもしれませんが、1/2でも3/100でも持ち分には変わりありません。

不動産の売買・譲渡の際には、持ち分の割合に関係なく、共有名義であるママの意思が必要になります。

連帯保証人or物上保証人になる

土地や建物が共有名義になる場合、ママは住宅ローンの物上保証人または、連帯保証人なる必要があります。

物上保証人と連帯保証人の違い

パパがローンを返せなくなった場合、保証人であるママは…

  • 物上保証人:土地や家で残債の全額または一部を支払う
  • 連帯保証人:土地や家だけに限らず、残債を支払う

このような違いがあります。

物上保証人は、パパがローンを返せなくなった場合、土地を家さえ手放せばOK。

しかし、連帯保証人は代わりに全てを返済する義務があります。そのため、連帯保証人は物上保証人よりも責任が重くなります。

また、保証人になるために審査もあるので、こちらも通る必要があります。

通常は、申込人(パパ)より審査基準が緩く、収入がなくても問題はありません。

持ち分のまとめ(権利と義務)

持ち分のメリットやデメリット、共通名義の要件について解説しましたが、いかがでしたか?

最後に持ち分を持つことの、権利と義務をまとめておきます。

持ち分の権利と義務

権利:売買・譲渡に意思を反映

義務:自己資金、保証人

一度持ち分を決めて登記すると、変更は簡単ではありません。

権利と義務を天秤にかけて、どちらが良いのかじっくり検討してから、住宅ローンの審査に臨みましょう。

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