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住宅ローンの審査基準!通らない理由と対策を銀行員が解説

住宅ローン
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こんにちは、実は銀行員のひとてんです。

今は育休中で実務からは離れていますが、住宅ローンアドバイザー・宅地建物取引士・ファイナンシャルプランナーなどマネー関係の資格を持っています。

息子氏
なんで審査に通らない人がいるの?
ひとてん
審査基準を1つずつ見ていこうね

今までに1,000件以上のローンを受付・審査をしてきたので、ローンのアドバイスは得意分野です。

この記事では
住宅ローンの審査基準をお教えします
不承認にならない対策を伝授します

マイホームの購入を考えているけれども、審査が不安な方にオススメの記事です。

住宅ローンの審査の基準は?

銀行は住宅ローンを貸すために、審査をします。

審査の基準は一言で言うと、『ちゃんとお金を返してくれる人かどうかの判断』です。

そのために、銀行は3つの材料を基に審査します。

ローンの3つの審査材料
  1. 年収や勤続年数などの申込書に書いた内容
  2. 物件(土地と家)についての資料
  3. 個人信用情報機関に登録されているローンの返済状況

この3つの材料のうち、1と2は申込人が準備します。物件が決まっていない仮審査の場合は、1のみでOKです。3については銀行が調査してくれるので、提出は不要です。

ひとてん
審査は機械による審査と、人間による審査があります

まず機械の審査基準をクリアできないと、この時点で不承認になります。
機械をクリアできれば、次は人間による審査。この審査のポイントについては、次項で説明します。

住宅ローンの5大審査ポイント

住宅ローンの審査のポイントは大きく3つあります。

住宅ローン審査1:過去の延滞

機械の審査で不承認になる人は、ローンやカード返済状況で引っかかるパターンが1番多いです。

不承認の理由
  1. 今までに支払いができなくなったローンやカードがある
  2. 直近の半年間で何度も支払いが遅れている
  3. 現在、支払いが遅れているローンやカードがある

この3つに当てはまる場合は、一瞬で不承認になってしまうことも。

返済状況については、個人信用情報を取り扱う機関に登録されているため、隠すことはできません。

銀行から借りているローンだけでなく、ショッピングカードの引き落としも審査の対象になります。

住宅ローン審査2:返済比率

次に不承認になりやすいのが、借入金額が多すぎないかチェックする返済比率です。

ひとてん
承認ラインは30~35%が目安です

返済比率は低いほど審査が通りやすく、承認のボーダーラインは銀行によって若干異なります。

返済比率の計算

返済比率(%)=1年間の返済額÷年収×100

(1年間の返済額=毎月の返済額×12+ボーナス返済額×2)

年収500万円の人が毎月8万円・ボーナス15万円の住宅ローンを申し込む場合の返済比率は…

(8万円×12+15万円×2)÷500万円×100=25.2% となり、返済比率はクリアです。

ここで注意しなければならないのは、今借りている他のローンや、使っているクレジットカードも1年間の返済額に含まれること。

月に3万円の車のローンがある場合は…

(8万円×12+15万円×2+3万円×12)÷500万円×100=32.4% となり、ちょうどボーダーラインの30~35%のため黄信号です。

住宅ローンは何歳で借りるべき?年代別の返済期間と資金計画

年齢別の返済期間や資金計画はこちら記事をご覧ください。

住宅ローン審査3:勤続年数などのの属性

ローンの審査における属性とは、収入・雇用形態・勤続年数・勤務先・家族構成などの申込書に書かれている個人情報です。

勤続年数が3年未満の場合や、雇用形態が正社員でない場合は不承認になりやすいです。

また、個人事業主や小規模の会社についても、大企業と比べて審査が厳しくなる場合があります。

住宅ローン審査4:購入予定の物件

住宅ローンは、万が一返済ができなくなったときに、土地や家を売って返済に充てるローンです。

そのため申込金額に対して物件の価値が低いと、申込人に何の問題がなくても不承認になってしまうことも。

注意が必要な場合
  • 中古物件を購入予定の場合
  • 登記費用や保証料などの諸費用もローンにする場合

銀行が査定した物件の価値によって、申込金額が減額となって承認が下りる場合もあります。

住宅ローン審査5:申込人や家族の人柄

前項でお伝えしたように、ローンの審査は『ちゃんとお金を返してくれる人かどうかの判断』です。

来店の予約がドタキャン続きだったり、銀行員に暴言を吐いたり、あまりにも非常識な人は不承認になってしまう場合があるので注意しましょう。

住宅ローンが不承認にならない5つの対策

前項の5大ポイントで心配な点があるは、下記の対策をしてから審査に臨みましょう。

返済状況を半年間正常にする

直近の半年間で支払いが遅れているローンやカードがある場合は、毎月の引き落としが遅れないように半年間頑張りましょう。

半年も申し込みを待てない方は、直近の月を正常に引き落としされた状態にすると、審査が通る可能性がでてきます

ちなみに、過去に返せなくなったローンの履歴が消えるには5~7年ほどかかり、残念ながらそれまではローンの審査はかなり厳しいです。

他のローンを全額返済する

収入が高くない、または借入金額が多くて返済比率が心配な場合は、今あるローンやカード、リボ払いを全額返済することはオススメです。

ひとてん
今すぐ返済できない場合も大丈夫

ボーナスが入ればできるという場合は、申込の際に銀行員にその旨を伝えればOK。『ローンの実行(家を買う)までに完済すること』という条件付きで審査が通る場合もあります

また、ママにも収入がある場合は2人の収入を合算して申込むこともできます。

転職や独立は慎重に

現在の職場から転職や独立を考えている方は、ローンの審査からみると注意が必要。

たとえ収入や条件が良くなる場合であっても、転職や独立の直後は審査が不利になる場合が多いです。

勤続1年未満は審査が受けられないこともあります。

親の家を追加担保にする

購入予定の物件の価値が借入金額より低く不承認になる場合は、親の自宅など他の物件を追加で担保にすることも対策の1つです。

親が自宅のローンをすでに完済していて、担保提供の意思がある場合は追加担保にできる可能性があります。

その場合は万が一、ローンの返済ができなくなった場合には親の家が売り払われる場合があるため、事前にしっかり話し合ってトラブルを避けましょう。

誠意をもって申込みに臨む

5大ポイントでもお伝えしたように、申込人が非常識であれば審査が不利になるおそれがあります。

面接のように礼儀正しくする必要はありませんが、誠意をもって申込みに臨むことはプラス材料です。

ひとてん
『ちゃんとお金を返してくれる人』の振る舞いも大切!

審査は機械だけでなく、最終的には人間が判断する場合が多いです。

事前準備をして住宅ローンの審査を受けよう

いかがでしたか?

ローンの審査基準や対策を少し知っておくだけで、審査に通る確率を上げることができます。

住宅の購入は一生に一度の大きなイベント。無事に審査が通って、夢のマイホームに一歩近づくことを祈っています。

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